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地產二代黃德林率星河商置轉戰港股
日期:2020/1/23 8:39:26    

對于31歲的深圳地產商星河控股來說,旗下無主板上市平臺的局面或將打破。

  一家名為“星盛商業管理股份有限公司”(下稱“星盛商管”)的企業出現在港交所上市聆訊申請名單中。

  星盛商管正是星河控股設立的全新上市平臺,經過一系列騰挪,它目前已間接全資持有星河商置100%股權。這也是繼2019年8月從新三板摘牌后,星河商置時隔半年正式發起向港交所的沖刺。星河控股董事長黃楚龍的次子黃德林也開始走上臺前,掌舵商服板塊。

  星河控股內部人士在接受第一財經記者采訪之際,將這次交棒看作是“水到渠成的結果”。在星河商服板塊歷練逾十年且思維視野開闊的黃德林被集團視為不二人選。

  盡管星盛商管收入、利潤等保持穩健,但作為背靠星河控股的商業運營服務企業,它的強區域特色、收入依賴母公司、員工成本逐步走高的特征表現顯著。這也意味著它將面臨拓展第三方獨立收入來源、降低人工成本等商服企業共性難題。

  36歲的黃德林意欲帶領這家營收體量億元的公司走向更大的資本舞臺。他是否又能演繹出異于其他商服企業的新商業故事呢?

  搭紅籌架構轉赴港股

  為了這次上市,星河系謀劃已久。

  赴港上市的首要步驟是搭建境外紅籌架構。星河商置在這方面的最早布局可以追溯到2019年4月。

  星河商置于2019年4月8日、9月16日在英屬處女群島分別成立高星投資控股有限公司(下稱“高星”)、高森企業發展有限公司(下稱“高森”)。

  隨后,公司控股股東黃楚龍獲得上述兩家公司的全部股份,并將高星所持有的全部股份予高森,間接持有高星的全部股權;再以饋贈形式將高森持有高星的全部已發行股份轉予旗下的家族信托管理公司Long Harmony Holding Limited。

  期間,德瑞投資于2019年8月1日于英屬處女群島注冊成立為特殊目的公司。黃楚龍的次子黃德林以股份獎勵計劃的方式獲得該公司的全部股份。

  伴隨星河商置于2019年8月23日,正式在新三板終止掛牌,它的架構調整節奏也開始加快。

  2019年9月13日,星盛商管于開曼群島注冊成立為有限公司,法定股本為38萬港元。黃楚龍家族透過高星、德瑞投資兩個平臺分別持有星盛商管80%、20%權益。2019年10月至12月期間,星盛商管先后在英屬處女群島注冊成立星德誠商業、在香港注冊成立星錦成商業、在國內注冊成立星瀚商業三家全資附屬公司。

  完成上述布局后,2019年12月16日,星瀚商業分別與星河商用置業投資、安林珊資產管理訂立股權轉讓協議,以總價8108.83萬元,獲得星河商置的全部股權。星河商置正式成為星瀚商業的直接全資附屬公司,間接由境外控股公司星盛商管全資持有。

  歷時半年有余,星河商置完成了紅籌架構的調整。

  在赴港上市之前,星河商置于2016年12月掛牌新三板。

  據星河商置歷史財報顯示,2016―2018年籌資活動產生的現金流量凈額為2352.02萬元、24萬元、0元。其中2016年、2017年,星河商置分別收到股東投資款 3809.67 萬元以及24萬元,此外再無其他籌資活動。

  2019年8月,星河商置從新三板退市之際,其公告稱,“根據自身經營發展以及戰略發展規劃需要。”

  對于星河商置此次從新三板轉戰港股,萬聯證券的一位新三板行業分析師向第一財經記者表示,盡管新三板精選層的個人投資者門檻已降至100萬元,但投資者的入場門檻整體較高,這造成整個新三板的流動性較差,交易量不活躍,融資環境不太樂觀。企業若想尋求更大作為,轉板上市也是情理之中。

  2018年6月,黃楚龍就明確表示,未來五年力爭整體達成1500億元營業規模,150億元營業利潤,其中地產邁入全國四十強,商業邁入全國十強,產業進軍全國六強。僅就地產板塊來看,截至2019年末,星河地產以操盤金額262.5億元,位列克而瑞榜單第84位,遠落后于粵系的富力地產(02777.HK)、佳兆業(01638.HK)、龍光地產(03380.HK)、雅居樂(03383.HK)、時代中國(01233.HK)等。

  此外,作為一家業務涵蓋地產、金融、產業、商置、物業的綜合性投資集團,星河控股目前僅一個新三板上市平臺智善生活(836397.OC)。第一財經記者注意到,智善生活的凈利潤近年也僅停留于2000萬元左右,體量較小。相較于其他粵系房企,坐擁多個利潤億元以上的主板上市平臺而言,星河控股在資本市場動作整體較保守。

 次子掌舵商服板塊

  從新三板轉戰港股市場的股權架構調整過程中,61歲的黃楚龍也完成了商業服務運營板塊的交班。

  年僅36歲的次子黃德林除了通過德瑞投資持有星盛商管20%股權外,他于2019年9月20日,獲委任為星盛商管的執行董事及董事會主席,主要負責整體業務發展、制定及實施業務策略。

  此前,星河商置的董事長為李曉明。他自2000年進入星河控股旗下深圳市星河物業管理有限公司任出納,未曾離開過星河系。他的另一個身份是黃楚龍唯一的女兒黃春玲的配偶。

  女婿讓位次子,對于此次人事更迭,星河控股內部人士在接受第一財經記者采訪之際,直言“這并無特意調整,是水到渠成的結果”。

  伴隨2014年,星河蘇活公園實業的商業運營服務團隊加入星河商置,星河商置成為星河控股旗下商業服務運營業務開展的主體。2014年10月,黃德林擔任星河商置的副總經理,主要負責協助日常運營,分管招商部及企劃部。星河商業服務運營板塊核心的COCO系列,他均有參與。

  “德林總(即黃德林)在商服板塊歷練十余年了,幾乎是伴隨這個板塊成長起來的。他一方面對于公司發展的狀況及未來發展方向十分清晰;另一方面,德林總踏實低調,待人誠懇樸實,思維視野又比較開闊,是非常合適的人選。”上述星河控股內部人士向第一財經記者表示,又有服務公司商服板塊十余年的牛林、文藝等高管團隊輔佐,公司對于該板塊二代交接并無太多擔憂。

  另有星河控股人士介紹稱,商服板塊更強調“懂”客戶,黃德林在這方面拿捏得比較好。

  “德林總是個80后海歸,他經常巡店,偶爾還在街邊‘找靈感’,觀察消費者有什么新偏好,也經常強調要多去揣摩消費者當下在追逐什么。”該人士透露,深圳星河WORLD·COCO Park等商服板塊這兩年“網紅”消費品牌聚集與黃德林的業務理念有直接關系。

  去區域化意圖顯著

  股權、資產、人事層面的“加減法”運作反映到業績上,截至2019年9月30日止九個月,星盛商管來自持續經營業務的毛利率、凈利潤率、年化資產回報率及年化股本回報率分別為51.8%、28.9%、28.4%及69.6%。同時,持續經營業務的收入、持續經營業務的利潤及全面收入總額則分別穩步提升至2.894億元、8371.1萬元。

  星盛商管主要分為委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式和整租服務模式,以此進行復制。其中,委托管理服務模式為第一大收入來源,貢獻年度營業收入的75%左右;品牌及管理輸出服務模式為毛利率最高的業務模式,毛利率超過65%,屬第二大收入來源。

  受業務擴充直接帶動,無論是貢獻最大營收的服務模式還是最具盈利性的服務模式,對應的收入近兩年均呈穩步增長狀態。

  但與不少商業運營服務類企業類似,星盛商管的強區域特色、收入依賴母公司、員工成本走高的特征表現顯著。

  截至2019年9月30日,星盛商管員工成本逐步上升至服務成本的38.3%;總合約面積穩步增長至287萬平方米。大灣區的合約面積占總合約面積的44.6%。其中,來自大本營深圳的收入占比近兩年保持在80%以上。星河控股及關聯方為星盛商管服務的第一大客戶,貢獻的收入近兩年保持在20%左右。

  上述星河控股內部人士在接受第一財經記者采訪之際也坦言,公司業務模式本身還存在一定的局限性,距離全國性商服品牌的打造還有一段差距。

  此前的2019年物業服務企業開啟新一輪上市熱潮,達11家。這一數量接近前五年平均每年上市數量的五倍。同時,全年物業服務企業并購超十宗。此外,物業服務企業市盈率普遍高于地產企業,碧桂園服務(06098.HK)等部分頭部物業股市盈率超50倍。

  在商服行業發展速度放緩,并購迭起的背景下,從新三板轉戰港股對于體量不大的星盛商管來說,不失為搶占發展窗口期的捷徑之一,也能利用這一分拆的新上市平臺助益母公司發展。

  然而,物業服務企業上市股價表現分化。2019年,股價實現翻番的物業股達七個,其中六個物業股都屬于關聯開發企業且操盤面積位列地產50強。相較之下,星盛商管背靠的星河地產缺位前50強。

  此外,在降低人工成本、拓寬獨立第三方收入來源等物業服務企業共同的困境面前,星盛商管也需要拿出更有效的應對舉措。

  而涉及區域布局來看,長三角及中部地區被視為未來業務版圖拓展的重點;涉及業務覆蓋對象來看,星河系外獨立第三方所開發商用物業的服務合同是星盛商管持續尋求的方向。

(本文來源:第一財經)封面圖片來源于網絡

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